Weryfikacja dokumentów sprzedającego: co i gdzie sprawdzać
Prawo własności, obciążenia, zgoda współmałżonka, samowolne przeróbki. Które zaświadczenia zamówić samemu, a które są obowiązkiem notariusza.
Zakup mieszkania to jedyna transakcja, w której „ufaj, ale sprawdzaj” oznacza „sprawdzaj w najdrobniejszych szczegółach”. Każdy z poniższych punktów może pozostawić cię bez mieszkania i bez pieniędzy już po rejestracji. Większość zaświadczeń zamawia się w 1–3 dni za niewielkie pieniądze.
Prawo własności
- 01
Aktualny odpis z księgi wieczystej
Zamów odpis nie starszy niż 5–7 dni. Wszystko musi się zgadzać: adres, powierzchnia, dane właściciela. Niezgodność choćby w jednej literze — powód, by zatrzymać transakcję.
- 02
Podstawa nabycia
Umowa sprzedaży, darowizny, spadek lub orzeczenie sądu — obejrzyj oryginał. Jeśli mieszkanie jest w rękach obecnego właściciela krócej niż 3 lata — podwyższone ryzyko podważenia poprzedniej transakcji.
- 03
Historia właścicieli
Sprawdź łańcuch przejścia własności. Jeśli mieszkanie w ostatnich 2–3 latach było kilkakrotnie odsprzedawane — to klasyczny schemat „prania” problematycznej nieruchomości. Rezygnuj.
Obciążenia
- 01
Hipoteka, zastaw, zajęcie
Wszystkie obciążenia widać w księdze wieczystej. Mieszkanie z hipoteką — transakcja możliwa tylko za zgodą banku. Zajęcie komornicze — stop.
- 02
Spory sądowe i upadłość
Sprawdź sprzedającego w bazie postępowań sądowych. Aktywne sprawy o upadłość konsumencką lub podział majątku — krytyczne ryzyko: sąd może cofnąć transakcję z mocą wsteczną.
- 03
Zaległości czynszowe i podatkowe
Pobierz zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych i podatku od nieruchomości. Długi przechodzą wraz z mieszkaniem, nie z byłym właścicielem.
Stan faktyczny
- 01
Samowolne przeróbki
Porównaj projekt techniczny z rzeczywistym układem. Zburzona ściana, przeniesiona kuchnia czy łączenie pomieszczeń bez zgłoszenia — to twój przyszły problem przy odsprzedaży lub kredycie.
- 02
Zgodność powierzchni
Powierzchnia w księdze powinna pokrywać się z dokumentacją techniczną. Różnica nawet o 0,5 m² — powód, by zażądać wyjaśnień.
Jeśli choć jeden punkt „się nie zgadza” — nie podpisuj umowy i nie wpłacaj zadatku. Sprzedający, którzy nie mają nic do ukrycia, spokojnie czekają na sprawdzenie 1–2 tygodnie. Ci, którzy popędzają, to najczęściej źródło problemu, z którego potem nie wyjdziesz latami.
Otrzymuj nowe listy kontrolne jako pierwsi
Co dwa tygodnie — jedna nowa lista kontrolna lub analiza prawdziwej historii. Bez reklam i bez przekazywania adresu osobom trzecim. Wypis w każdej chwili jednym kliknięciem.