Проверка документов продавца: что смотреть и где
Право собственности, обременения, согласие супруга, перепланировки. Какие справки заказывать самому, а какие — обязательная задача нотариуса.
Покупка квартиры — единственная сделка, где «доверять, но проверять» означает «проверять до мелочей». Любой из пунктов ниже может оставить вас без квартиры и без денег уже после регистрации сделки. Большинство справок заказываются за 1–3 дня и стоят символических денег.
Право собственности
- 01
Свежая выписка из реестра
Закажите выписку датой не старше 5–7 дней. В ней должно совпадать всё: адрес, площадь, ФИО собственника. Несовпадение хоть в одной букве — повод остановиться и разбираться.
- 02
Основание права собственности
Договор купли-продажи, дарения, наследования или решение суда — изучите оригинал. Если квартира менее 3 лет в собственности — повышенный риск оспаривания предыдущей сделки.
- 03
Цепочка предыдущих владельцев
Запросите историю переходов права. Если квартиру за последние 2–3 года перепродавали несколько раз — это классическая схема «отмывания» проблемного объекта. Откажитесь от сделки.
Обременения и ограничения
- 01
Залог, арест, ипотека
Все обременения отражаются в выписке из реестра. Если квартира в ипотеке — сделка возможна только с согласия банка-залогодержателя и сложнее по структуре. Арест — стоп.
- 02
Судебные споры
Проверьте продавца в базе судебных дел вашей страны. Активные иски о банкротстве или разделе имущества — критичный риск: суд может развернуть сделку задним числом.
- 03
Долги по коммуналке и налогам
Возьмите справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество. Долги переходят на квартиру, а не на бывшего владельца.
Семейные обстоятельства
- 01
Согласие супруга
Если квартира приобретена в браке — нотариальное согласие второго супруга обязательно, даже если он не указан в документах. Без него сделку можно оспорить в течение года.
- 02
Дети и материнский капитал
Если при покупке использовались государственные субсидии или маткапитал, у несовершеннолетних детей могут быть доли. Сделка без согласия органов опеки — недействительна.
- 03
Наследство и срок 6 месяцев
Если продавец получил квартиру по наследству менее года назад — повышенный риск появления других наследников. Лучше дождаться истечения срока исковой давности или брать титульное страхование.
Физическое состояние объекта
- 01
Несогласованные перепланировки
Сверьте план БТИ/кадастра с реальной планировкой. Снесённая стена, перенесённая кухня или объединённый санузел без согласования — ваша будущая проблема при перепродаже или ипотеке.
- 02
Соответствие площади
Площадь в выписке должна совпадать с площадью в техпаспорте. Разница даже в 0,5 м² — повод запросить разъяснения.
Что делает нотариус, а что — вы сами
- 01
Обязанности нотариуса
Проверка дееспособности сторон, идентификация по паспорту, фиксация воли, формальная проверка документов. Это не «полная экспертиза» — нотариус не отвечает за схемы мошенничества.
- 02
Что вы должны проверить сами
Историю объекта, долги, обременения, психическое здоровье продавца (особенно если он пожилой). Лучше делать это через юриста — стоимость 10–30 тысяч в большинстве стран, экономия многократная.
Если хоть один пункт «не сходится» — не подписывайте договор и не передавайте задаток. Продавцы, которым нечего скрывать, спокойно ждут проверки 1–2 недели. Те, кто торопит, чаще всего и есть проблема, от которой потом не отмыться годами.
Получайте новые чек-листы первыми
Раз в две недели — один новый чек-лист или разбор реальной истории. Без рекламы и без передачи адреса третьим сторонам. Отписаться можно в любой момент в один клик.